天风证券：给予招商蛇口买入标准普尔

2022-02-25烽证券入股有限子公司韩笑对招商蛇口(001979)进行研究并刊发了分析调查报告《去年晚报人民网：一共盈利超预计，谨慎计提减值马上不良影响去年》，本调查报告对招商蛇口得出结论买断评等，当前跌幅为13.68元。

招商蛇口(001979)

事件：子公司刊发 2021 年去年晚报，子公司 2021 年借助于总额 1606.43 亿元，去年同期放缓 23.93%；利润总额 228.43 亿元，去年同期减低 5.25%；归属上市子公司控股公司的盈利 103.72 亿元，去年同期减低 15.35%。

竣工结转占地面积放缓，一共盈利超预计

子公司 2021年借助于总额 1606.43亿元，去年同期放缓 23.93%；利润总额 228.43亿元，去年同期减低 5.25%；归属上市子公司控股公司的盈利 103.72 亿元，去年同期减低 15.35%。子公司总额快速放缓，主要由于子公司金融新项目竣工交付并且结转的占地面积放缓，因此金融企业结转年收入减低。利润下滑的主要状况： 1）金融企业结转毛利率去年同期有所下滑； 2）计提存款减值马上和计提金融政府部门减值马上 43.72 亿元，减低子公司归属上市子公司控股公司的盈利 34.56亿元，对归属上市子公司控股公司的盈利的不良影响去年同期减低 12.72 亿元； 3）子公司转让子子公司造成融资收益去年同期减低 24.45 亿元，由此形成的归属上市子公司控股公司的盈利去年同期减低 20.49 亿元。

谨慎计提减值马上， 去年受到一定不良影响

子公司计提存款减值马上 43.72 亿元，减低子公司归属上市子公司控股公司的盈利 34.56 亿元。 1）计提金融政府部门死伤马上 9.81 亿元，子公司按照金融政府部门不确定性相似性对单项计提金融政府部门死伤马上类别应收款项计提金融政府部门死伤马上。 2）计提存货跌价马上 17.19 亿元，主要由于调查报告期内部分金融新项目市价未达预计。 3）计提融资性金融减值马上 7.79 亿元，主要由于调查报告魏茨县子公司根据租赁市场预计租金年收入、出租率等情况，对长时间存在减值有可能的融资性金融计提减值马上。 4）计提长时间股权融资减值 8.93 亿元， 子公司对经营小于预计，未有改善有可能的长时间股权融资计提减值马上。

一共出货两位数放缓，出货均价去年同期基本总体

子公司 2021 年一共一共借助于签约出货占地面积 1464.47 万平方米，去年同期放缓17.77%；一共借助于签约出货数额 3268.34 亿元，去年同期放缓 17.73%； 一共出货均价 22317.56 元/平方米，较 2020 年一共出货均价 22324.19 元/平方米基本总体。根据克而瑞位居， 2021 年子公司权益出货数额位居第 9，与 2020年总体。尽管金融业在 2021 年下半年开始转淡，但是子公司保有双龙优势，一共出货占地面积、数额保有两位数放缓。

融资劝告： 子公司 2021 年年收入两位数放缓，但在金融业上行线、将近疫情故事情节下，子公司毛利率上行线，谨慎计提减值马上，去年受到一定不良影响。 考虑到金融业毛利率连续性上行线， 根据去年晚报， 我们将子公司 2021-2022 年盈利由129.47 亿元、 144.84 亿元下调至 103.72 亿元、 113.47 亿元，维持“买断”评等。

不确定性提示： 房屋市价大跌、出货远不如预计、宏观经济远不如预计、 2021 年度样本为全面性核算，完全一致样本以年末年报所列、出货样本可能与均会调查报告公开的样本长时间存在差异，涉及样本以子公司均会调查报告所列

该股最近90月内一共12家政府部门得出结论评等，买断评等10家，增持评等2家；过去90月内政府部门目标均价为18.31。证券之星辰收购价分析机器标示出，招商蛇口（001979）好子公司评等为3.5星辰，好市价评等为4星辰，收购价综合评等为3.5星辰。(评等范围内：1 ~ 5星辰，最高5星辰)

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