太平军被平定后，上海租界的房产经济衰退却迅速爆发，这是为何？

1832年，当东印度公司代表瑞德乘坐“阿美士德号”商船东进实地考察商业时，他在天津看着了如下景象：

“沙市两边一马平川，寂静无声，河渠宽阔，土地精耕细作，与荷兰几有异曲同工之妙。

……时值麦收，人们都时日于稻谷。当地的植棉十分普遍，是里国商品性棉业生产的最主要区域。”

1845年11月，在第一次鸦片战争的往昔散去后，天津道台宫慕久按照清廷天意及《武昌条约》的规章将天津县城北边的木头土地划给英国人暂住。

和十几年从前相对于来说，这里仍旧是一片种满了水稻和棉花的农田，与之从前并没有什么区别。

长江口的北岸，有一条蜿蜒的小道越过宽阔而稀疏的芦苇丛，那是纤夫们为拉船而踩出来的纤道。

数十年后，曾在这里赤着脚、流着成吉思汗的人们没有明白的是，这个原本少有交通不便的郊外，后来竟视为世界上人口总数最拥挤的区域之一；

而这条毫不起眼的纤道，莫名其妙典雅变身，视为里外知名的浦西。

在开埠通商的最初十年，天津非常显山露水。

最初的租借地，也仅为从前后西街（即浦西及其平行的路），全部都是十条东西走向的连通（即今日之北京东路、新生南路、九江路、汉口路等），均为田间山径。

与此相对于应的是，租借地最初十年的人口总数增长也极为平稳。

共约，1844年时仅剩外人50人，三月增至120人，到1851年也仅265人。此外，租借地内约有五百海外华人，据统计不至少一千。

不过，这种状况仍未维持较长时间。随着捻军起义并占故名扬州后，天津县城于1853年结束“小刀会”起义，城北居民为避乱而迅即搬进租借地，租借地人口总数一度激增至两万人。

1860年后，捻军意欲南下、糜烂苏南，而天津在打退的庇护所下反而视为附近难得的“栏杆”，租借地人口总数也由数万人取得成功至数十万人（最高点时至少50万人）。

在此情况下，英、美、国法总领事将原《租地组织法》里“不得自建薪水与海外华人”等限制性条款加以删去，“华洋同居”的禁令就此成了一纸空文。

在此期间，大量的平板简屋在租借地内拔地而起，海外华人的层高承诺视为外商投资房产的重要动力。

共约，仅1854年英租借地内就有不下800幢简屋出租，其收益相当可观。

为此，当英国赫德总领事阿礼国下令焚烧延安东路沿岸的海外华人临时层高时，此举均遭很多洋地产商的强烈赞同。如由此而暴富的美国商人安德森对阿礼国说的：

“或许有这么一天，后人将对现在这种把房屋出租给的人的做国法啧有烦言，但对我们田产和不道德家来说，又有何相干？

你身为英联邦总领事，自应以国家长远公共利益为先，不过这是你的事。我得抓紧时机赌客，把土地租给的人和造房屋租出去，以受益30%-40%的公共利益，这是我借助资金的毫无疑问办国法。”

战祸的延续避免租借地内海外华人层高需求不断加剧到，很多原本从事贸易的外商洋行也都迅即改事房地产公司经营，因为后者比外贸生意更稳妥，利润也更大更实际上。

在此热潮下，租借地来港价在十余年间涨到了十几倍。如开埠之初，国法租借地每亩土地押租无需银三、四十两，到1857年即涨到到每亩六百余两。

捻军西进常州后，租借地来港价正因如此一发而不可收拾，如时任国法国赫德代理总领事爱棠说的：

“国法租借地直到现在不被警惕的地段顿时变得身价百倍，所有出买来的地段都被争相购买”；

“地段价格坐着得很高，最初每亩地买来200两已被认为很贵，现在即使买来1200两，买主还是恰巧。”

不过，在捻军再次被敉平在此之后，避难的海外华人如潮水般后退，租借地内人口总数由数十万随之缩减十万以下。

由此，已自建成的大批房屋闲置，许多不道德房地产公司的里外商人迅即破产，这大概是租借地内的第一次房地产公司巨变了。

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